В 2026 году выселение арендаторов стало гораздо более сложным процессом, даже когда с ними подписан краткосрочный договор аренды. Это касается условий автоматического продления, которые нередко включаются в такие контракты.
На первый взгляд, ситуация выглядит просто: срок договора истек, и жильцы должны покинуть квартиру. Однако на практике, собственники всё чаще сталкиваются с ситуациями, когда арендаторы не спешат убирать вещи.
Краткосрочные контракты: преимущества и подводные камни
Многие владельцы предпочитают заключать договоры сроком менее 12 месяцев. Это связано с тем, что закон накладывает дополнительные требования на более длительные контракты, включая особенности регулирования, прописанные в гражданском кодексе (ст. 683 ГК РФ).
Как правило, такие арендаторы подписывают договоры на 11 месяцев, дополненные условием об автоматическом продлении на такой же срок, если одна из сторон не выскажет возражений.
Позиция Конституционного суда
Ситуация становится сложной, если собственник хочет выселить арендатора до истечения срока договора. Конституционный суд России уже рассмотрел этот вопрос и указал, что одним из условий для досрочного выселения является наличие четко прописанного пункта в договоре и наличие веских оснований, например:
- существенная задолженность по оплате;
- грубое нарушение условий проживания;
- другие серьезные нарушения обязательств.
Если оснований нет, владельцы рискуют столкнуться с судебным разбирательством, где арендаторы могут требовать защиты своих прав и даже возмещения убытков.
Как минимизировать риски
Следует отметить, что если договор формально заключен на срок менее года, но фактически используется дольше благодаря автоматическому продлению, такой найм может быть признан долгосрочным. Таким образом, условия о пролонгации способны существенно усложнить ситуацию для собственников.
В случае долгосрочного найма, подход более строгий. Конституционный суд ясно высказался против самовольного выселения без суда, сославшись на конфиденциальность право на жилье, защищенное Конституцией РФ. Это означает, что при долгосрочной аренде выселение исключительно без судебного решения не будет рассмотрено как законное (ст. 687 ГК РФ).
Чтобы избежать осложнений, собственникам рекомендуется:
- подписывать договоры на срок до одного года;
- не включать автоматическую пролонгацию;
- при необходимости, просто заключать новый договор на следующий срок.
Такой подход поможет снизить риски, связанные с признанием отношений долгосрочными, и обеспечит большую гибкость в управлении арендным процессом.
