Представьте, что вы обменяли свою трехкомнатную квартиру в спальном районе на такую же, но в самом центре города. Оба объекта стоят одинаково — 7 миллионов. Или вы решаете поменять земельный участок длиной в 10 соток под Питером на такое же владение под Москвой. Рыночная стоимость у обоих — равная, и казалось бы, налоги не должны вас беспокоить. Но это не всегда так. Ранее налоговики могли начислить НДФЛ, если кадастровая стоимость вашей недвижимости превышала рыночную. Вы могли бы уплатить налог с убытков, что, согласитесь, выглядит абсурдно. С этой ситуацией и разбирался Конституционный суд РФ в начале 2026 года.
Рассмотрим постановление КС РФ №1-П от 15.01.2026, чтобы понять, как теперь безопасно и без налоговых потерь обмениваться недвижимостью.
Как ФНС пыталась обложить налогами имущественные потери граждан
Дело, добравшееся до высшей инстанции, наглядно иллюстрирует проблему. Два гражданина заключили договор мены на свои земельные участки. Они обменивались ровными по рыночной стоимости площадями без доплат. Однако, получив информацию о сделке, ФНС сделала свою оценку и выяснила, что кадастровая стоимость одного из участков значительно выше. Это вызвало применение стандартных правил расчета, как если бы речь шла о продаже, что стало причиной начисления НДФЛ.
ФНС основывалась на пункте 5 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, где указано: если цена продажи ниже 70% от кадастровой стоимости, то налогообложение производится на основе последней. Таким образом, налоговики посчитали, что взяли область для применения налога на строительные потери.
Гражданин, с которым случилась эта ситуация, заявил: "Я просто менял, а не продавал. Я не получал дохода, только потерял в кадастровой стоимости!" Но суды первой и апелляционной инстанций поддержали ФНС, и дело дошло до Конституционного суда.
Решение Конституционного суда: мена — это не продажа
КС РФ сделал несколько важных заявлений:
- Мена и купля-продажа — это разные юридические акты. По договору мены имущество передается в обмен, а не за деньги.
- Экономическая выгодаint; (доход) для налогообложения отсутствует, если не произошло фактической доплаты. Если стороны считают обмен равноценным, налогообложение неуместно.
- Автоматическое применение правила о "70% от кадастровой стоимости" в сделках мены неправомерно и может привести к несправедливому налогообложению.
- Доказывать неравноценность обмена должно быть на ФНС. Если обмен был открыт и справедлив, никаких налоговых последствий не будет.
Таким образом, нормы, позволяющие облагать налогами отсутствующий доход, признаны неконституционными. Законодателям поручено внести корректировки.
Как рассчитывать НДФЛ при менах
Теперь, согласно новому порядку:
Случай 1: Мена без доплаты.
Если вы обменяете объекты без каких-либо денежных средств, налог не взимается, даже если кадастровая стоимость одного из объектов значительно выше.
- Доход: 0 рублей.
- Налог: 0 рублей.
Случай 2: Мена с доплатой.
При обмене с доплатой, она считается доходом для одной стороны и облагается НДФЛ в 13%.
- Для плательщика доплаты это будет расход на приобретение и может использоваться в будущем при продаже.
Обратите внимание: правило о "70% от кадастровой стоимости" будет применяться только к доплате, если это предусмотрено договором, сообщает канал.
