Собственники жилья нередко стремятся минимизировать расходы на содержание и ремонт, не всегда учитывая реальные затраты управляющих организаций (УО). Один из недавних примеров иллюстрирует, как общие собрания собственников могут принимать решения, влияющие на финансовую сторону управления жильем, включая возможность пересмотра платы за услуги задним числом.
Общее собрание и новое решение
В 2022 году жильцы многоквартирного дома (МКД) собрали общее собрание для обсуждения изменения размера платы за содержание и ремонт, установленного два года назад. Собственники сочли сумму завышенной, что привело к голосованию за ее снижение на 40 рублей. Однако в итоговом документе они указали, что новый тариф должен действовать ретроактивно, затрагивая полтора года назад, на протяжении которых они платили по старой ставке.
Управляющая компания отказалась выполнить это требование, ссылаясь на возможность возникновения дефицита, способного отразиться на качестве предоставляемых услуг. Тогда один из владельцев нежилой площади подал иск, требуя перерасчет и возврат переплаченных средств в размере 402 тысяч рублей.
Решение суда: что говорит закон?
Судебная инстанция поддержала позицию истца, подчеркнув, что решение общего собрания является достаточным основанием для изменения финансовых условий. При этом управляющая компания не представила обоснований для прежней стоимости, что стало весомым аргументом в пользу потребителя.
Суд указал: «Протоколом решения собрания предусмотрено, что изменения могут распространяться на прошлые отношения». Законодательство не содержит запрета на изменение размера платы задним числом. Кроме того, управляющие обязаны предварительно согласовывать свои предложения с собственниками в соответствии с Жилищным кодексом.
Права и обязанности сторон
Несмотря на поддержку истца, управляющая компания подала жалобу, в которой указывала на возможность корректировки условий договора только при обоюдном согласии сторон или по решению суда. Верховный Суд России отменил ранее принятые решения, указав на необходимость учета интересов обеих сторон при утверждении тарифа. Он напомнил о том, что цена должна быть обоснована, и суды обязаны проверять адекватность расчетов.
Суд высказал мнение о том, что собственники имеют право устанавливать стоимость услуг, но при этом должны учитывать условия, предложенные управляющей организацией. Следовательно, изменения не могут приниматься неожиданно для одной из сторон, и предшествующие расчеты должны подтвердить экономическую целесообразность любых изменений.
